- 「不動産の所有権って登記がないと無効になるの？」と疑問に思っている方
- 民法177条の「第三者」の意味がよくわからない受験生
- 行政書士試験対策として、不動産の物権変動の基礎をしっかり理解したい方
- 二重譲渡の事例において、どちらが所有者になるかを判例ベースで知りたい方
📘不動産の物権変動とは？
民法177条と「第三者」の意味をわかりやすく解説
◆「対抗要件」とは何か？
不動産を売買すると、買主がその物件の所有者になります。しかし、ただ売買契約をしただけでは、他人にその事実を主張（＝対抗）することはできません。
177条では、「不動産の物権の取得・喪失・変更は、登記をしなければ第三者に対抗できない」と定めています。
つまり、所有権をしっかり主張したいなら登記が必要ということです。
🧩事例で考える：登記のない買主 vs 登記をした買主
Aはまず、ある土地をBに売りました（ただし、Bへの所有権移転登記は行っていませんでした）。
その後、Aは同じ土地を今度はCにも売り、Cには所有権移転登記をしました。
このように、同じ土地を2人に売ってしまう「二重譲渡」が起きた場合、誰が最終的な所有者になるのでしょうか？
答えは、登記を先にしたCです。
法律上は、一物一権主義の原則（1つの物に1つの権利）により、所有者は1人に決まります。
登記をしない限り、BはCに対して自分が所有者だと主張することができません。1
👤民法177条の「第三者」とは？
ここでポイントになるのが「第三者」という言葉です。
登記をしていないと主張できない「第三者」とは、いったい誰のことを指すのでしょうか？
◆①客観的要件（法律上の定義）
判例（大連判明41.12.15）によると、「第三者」とは、
当事者若しくはその包括承継人以外の者であって、不動産に関する物権の得喪・変更の登記の欠缺2を主張する正当の利益を有する者のことです。
つまり、自分の権利を守るために「登記の欠如」を主張できる立場の人が「第三者」になります。
✅「第三者」に当たる人（主張できる）
- 二重譲渡の譲受人
- 対抗要件を具備した賃借人（最判昭49.3.19）
- 差押債権者（最判昭39.3.6）
❌「第三者」に当たらない人（主張できない）
- 不法占有者（最判昭25.12.19）
- 無権利者（最判昭34.2.12）
- 転々譲渡の後主・前主の関係にある者（最判昭39.2.13）
- 譲渡人の相続人3
◆②主観的要件（善意・悪意は関係ない？）
「第三者」に当たるかどうかは、その人が善意であろうと悪意であろうと関係ありません（最判昭32.9.19）。
つまり、例のCが「実はAがBに土地を売っていたことを知っていた」としても、Cが登記をしていれば勝ち、Bは対抗できません。
❗ただし「背信的悪意者」は除かれる
とはいえ、極端に不誠実な行動をした人は例外です。
判例では、「信義に反する行動」をした人は「第三者」には当たらないとしています。これを「背信的悪意者」と呼び、対抗要件を備えていなくても物権変動があったことを主張（対抗）できるとされています。4
背信的悪意者とされる例（登記があっても対抗不可）
- 詐欺または強迫によって登記申請を妨害した者（不動産登記法５条１項）
- 復讐目的で買い受けた者（最判昭36.4.27）
- 登記のない第一買主に高値で売りつけようとして買い受けた者（最判昭43.8.2）
- 第一譲渡の代理人であった者（最判昭43.11.15）
このような人たちは、不誠実な行動が原因で「第三者」としての保護を受けられません。
📝まとめ｜不動産取引では「登記」が命！
不動産の売買では、登記がなければ第三者に所有権を主張できません。
「第三者」に当たる人にはしっかり登記をしておく必要がありますし、「背信的悪意者」と判断されないよう誠実な取引が重要です。
行政書士試験でもよく出題されるこのテーマ、まずは「第三者」の定義と例外をしっかり押さえておきましょう。
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